Egy új javaslat alapján februártól lehetőség nyílik arra, hogy hitel segítségével olyan lakásokat vásároljunk, amelyek még csak a tervezőasztalon léteznek.

Akár még nem létező, vagyis csak tervezett lakást is meg lehet majd vásárolni 2026-tól, akár hitelre is - derül ki egy friss rendelettervezetből. Az új szabály az úgynevezett építményi jog bevezetésével tenné lehetővé a vásárlást, amitől a kormány a piac biztonságosabbá és olcsóbbá válását várja. Szakértők szerint ugyanakkor több kockázatot is rejt a rendszer, például ha a beruházás meghiúsul vagy eltér a tervektől. A bankok és a vevők mozgástere is szűkülhet az új szabályokkal.

Egy friss, már társadalmi egyeztetésre bocsátott rendelettervezet szerint 2026. február 1-től akár már nemlétező - vagyis még csak a tervezőasztalon létező - lakást is vásárolhatunk, akár még az Otthon Startos hitel igénybevételével is. Ehhez az építményi jogot vezetik be, amely a felépítendő épületben kialakítandó lakás adásvételi szerződésében alapítható, esetleg egy külön szerződésben, a vevő javára - írja Azénpénzem.hu.

"Az újonnan bevezetett lehetőség védelmet biztosít a vásárlók számára a végrehajtás és a felszámolás helyzetében, lehetővé téve számukra, hogy érvényesíthessék a jelzálogjogosultat megillető jogokat, amennyiben az általuk kifizetett vételár vagy annak egy része erre elegendő. A kormány véleménye szerint ez a lépés végső soron hozzájárulhat az újépítésű lakások árának jelentős csökkentéséhez."

Az ingatlan.com nemrégiben felvetette a kérdést, hogy mi történik, ha egy társasház végül nem valósul meg, vagy ha az elkészült épület jelentősen eltér az eredeti tervektől. Balogh László, a portál szakértője, hangsúlyozta, hogy a bankok várhatóan csak olyan projekteket fognak támogatni, amelyek pénzügyi szempontból stabilak és műszakilag megbízhatók. Ezért a hitelbírálat nem csupán a finanszírozás szempontjából fontos, hanem egyfajta szűrőként is funkcionálhat. Ha egy fejlesztés nem kap banki támogatást, az már előre jelezheti a beruházás lehetséges kockázatait, így segítve a vásárlókat abban, hogy elkerüljék a későbbi problémákat.

A tapasztalatok alapján világosan látszik, hogy a bankok sem mentesek a hibáktól. Egy figyelemre méltó eset a szegedi Korondi utcán zajlott, ahol egy építtető cég 400 millió forint értékű hitelt igényelt, amelyet végül nem tudott törleszteni. Ennek következményeként a veszteségek a vevőkre hárultak, akik így komoly hátrányokat szenvedtek el.

Balogh László hangsúlyozta: csak olyan, még épülő lakásra érdemes hitelt felvenni, ahol a beruházó megbízható, és a projekt megvalósulása biztosnak tűnik. Egyelőre ugyanis nem világos, ki állná a költségeket, ha a fejlesztés elmaradna vagy a tervekhez képest jelentősen módosulna.

A jogszabálytervezet szerint a bankok elidegenítési tilalmat is bevezethetnek az épülő lakásokra vonatkozóan. Ez megakadályozná, hogy a vásárlók a hitelből vett, még el nem készült ingatlanokat gyors haszonszerzés céljából továbbértékesítsék. Balogh szerint ez a lépés gátat vethet a spekulatív vásárlásoknak - például annak, amikor valaki kis önerővel vesz lakást, majd az építkezés befejezése előtt drágábban eladja.

Az Azénpénzem.hu viszont arra figyelmeztet, hogy a tilalom miatt azok is nehéz helyzetbe kerülhetnek, akik valamilyen élethelyzet-változás (például válás, munkahelyváltás vagy költözés) miatt kénytelenek lennének eladni a lakásukat.

A befektetési célú értékesítés viszont várhatóan nem szűnik meg teljesen - Balogh szerint, ha a beruházó hozzájárul, a kivitelezési szakaszban továbbra is lehetséges lehet a nem hitelből vásárolt lakások továbbadása vevőkijelölési joggal.