Ez egy váratlan fordulat az Otthon Start programmal kapcsolatban: a téma súlyos tízmilliárdokat érint, és érdemes felkészülni rá - figyelmeztet a Pénzcentrum.
Szeptembertől elindul az Otthon Start 3%-os kedvezményes hitelprogram, amely nem csupán lakásvásárlásra, hanem építkezésre is igénybe vehető, bár a telek árát saját forrásból kell finanszírozni. Ez a kedvezményes lakáshitel-program fix, évi 3%-os kamattal segíti azokat a fiatalokat és családokat, akik saját otthonra vágynak. A program legfőbb előnye a hosszú távon biztosított, alacsony kamatszint, amely lehetővé teszi a hitelfelvevők számára, hogy könnyen tervezhessék a törlesztéseiket. Juhász Attilával, az ÉVOSZ Magyar Építőanyag-kereskedelmi Tagozat elnökével közösen vizsgáltuk meg, hogy milyen építési költségekre számíthatnak azok, akik ezt a hitelt választják.
A legújabb kormányzati intézkedés értelmében a családi házak bekerülési költsége 150 millió forintra nőtt, ami lehetővé teszi, hogy a 50 millió forintos kedvezményes, fix 3%-os kamatozású lakáshitelt igénybe vegyék az érdeklődők. Számos elemzés született arról, hogyan befolyásolja ez a hitelprogram a lakásárakat, de sajnálatos módon kevesebb figyelmet kapott az a kérdés, hogy milyen típusú új családi házak megépítésére elegendő ez a költségkeret. Érdemes lenne átgondolni, hogy a rendelkezésre álló összeg hol és milyen ingatlanok megvalósítására nyújt lehetőséget, különös figyelmet szentelve a tervezett építkezések költséghatékony megvalósításának.
Juhász Attila, az Újház Zrt. és az ÉVOSZ Magyar Építőanyag-kereskedelmi Tagozat elnöke a Pénzcentrum érdeklődésére kifejtette, hogy az új építésű családi házak esetében rendkívül nehéz pontos átlagárat megállapítani. Ezt olyan nehezen meghatározható feladatnak tartja, mint amikor egy új autó "szokásos" vételárát próbáljuk megbecsülni. Jelenleg Magyarországon egy átlagos, kulcsrakész kivitelű családi ház négyzetméterenkénti bekerülési költsége 600 ezer és 1 millió forint között mozog. Fontos megjegyezni, hogy ez az összeg nem tartalmazza az építési telek árát, valamint a berendezési tárgyak, mint például bútorok és lakástextíliák költségeit sem.
A szakértő szerint az árakat több tényező is jelentősen befolyásolja. Kiemelten fontos a műszaki tartalom, ezen belül is főként az energiahatékonysági szint, valamint a lokáció. Utóbbi nem a telekárak miatt lényeges, hiszen ezeket a fajlagos építési költségek nem tartalmazzák, hanem azért, mert az ország különböző régióiban a kivitelezési díjak is eltérhetnek.
Szintén meghatározó, hogy az építtető saját szervezésben vezényli-e le az építkezést, vagy generálkivitelezőt bíz meg. Ez ÁFA szempontból is lényeges, hiszen az 5%-os adókulcs csak generálkivitelezővel kötött szerződés esetén érvényesíthető. Ez nemcsak kedvezőbb árakat jelenthet, hanem a banki ügyintézést is egyszerűsíti: sok pénzintézetnél az előzetes költségvetés megléte miatt eleve elvárás - fogalmazott Juhász Attila.
A számok világában a helyzet úgy fest, hogy a 2022 óta kötelező "BB" energiahatékonysági osztályú kulcsrakész családi házak országos átlagos fajlagos bekerülési költsége körülbelül 600 ezer forint négyzetméterenként (telekár nélkül, anyagköltséggel és munkadíjjal együtt). Azonban érdemes szem előtt tartani, hogy a különböző régiók között jelentős eltérések adódhatnak:
Budapesten és környékén az ingatlanárak átlagosan körülbelül 800 ezer forintnál kezdődnek, de bizonyos területeken 600 ezer forint alatti árakkal is találkozhatunk. Ebből következik, hogy egy 100 m²-es új építésű ház körülbelül 60 millió forintból, míg egy 150 m²-es ingatlan megépítése már 100 millió forint körüli költségekkel jár. Érdekes módon, ha 150 millió forintos költségkeretet tervezünk, akkor akár 250 m²-es házat is felhúzhatunk, ami jelentős lehetőségeket kínál az érdeklődők számára.
Egy kiemelkedő energiahatékonyságú otthon, amely "AA" vagy "AA+" besorolással bír, hőszivattyúval és napelemekkel van felszerelve, ára legalább 800 ezer forint/m²-tól kezdődik. A drágább területeken azonban nem szokatlan, hogy az árak meghaladják az 1 millió forint/m²-t.
Juhász Attila hangsúlyozta, hogy...
ez a kulcsrakész ár magában foglal minden szükséges munkát a tervezéstől és engedélyeztetéstől kezdve az alapozáson, a szerkezetépítésen és a hőszigetelésen át a gépészeti szerelésekig és a belső befejező munkákig, azaz a teljesen beköltözhető állapotig. A telek ára és a bútorzat természetesen nincs benne ezekben a költségekben.
Budapesten a legmagasabbak az építési költségek - egy új családi ház önköltsége itt 750-800 ezer forint/m² körül alakul. Ha azonban korszerű, legalább "AA" energetikai besorolású, hőszivattyús fűtéssel rendelkező ingatlanról van szó, a fajlagos ár minimum 800 ezer, de inkább 1 millió forint/m² környékén mozog.
Juhász Attila, az Újház Zrt. és az ÉVOSZ Magyar Építőanyag-kereskedelmi Tagozat elnöke kiemeli, hogy a költségek alakulásában nem csupán az a tényező játszik szerepet, hogy a budapesti kivitelezési árak magasabbak, hanem az is, hogy a fővárosi megrendelők általában igényesebb műszaki tartalmat várnak el. Ezen kívül a munkadíjak emelkedése is hozzájárul a végső árak növekedéséhez.
A költségek bizonyos mértékig csökkenthetők, ha egy többszintes épület mellett döntünk. Ezek a megoldások jellemzően 5-10%-kal olcsóbbak, hiszen a kisebb tető- és alapozási költségek miatt egy adott alapterülethez alacsonyabb kiadások társulnak. Budapest esetében egy 150 millió forintos költségkeretből hozzávetőlegesen 150-180 m²-es, "AA" minősítésű ház építhető. Fontos megjegyezni, hogy a maximális terület csak rendkívül precíz tervezéssel és előkészítéssel érhető el. A fenti értékek főként kétszintes, egyszerű, nem tagolt tetőszerkezetű épületekre vonatkoznak.
Juhász Attila részletesen elemezte a költségvetést, figyelembe véve az építési folyamat minden lépését. Az építési költségek között szerepel az építészeti tervezés és az engedélyezési eljárás, amely a teljes költségvetés 5-10%-át jelenti. Ezt követi a földmunkák és az alapozás, ami körülbelül 10%-ot tesz ki. A teherhordó szerkezetek, falak és födémek a költségek 25-35%-át foglalják magukban. A tetőszerkezet és a tetőhéjalás kb. 10%-ot vesz igénybe, míg az épületgépészeti és villamos rendszerek kiépítése 15-20% közötti arányt képvisel. Végül, a külső és belső befejező munkák, beleértve a homlokzati hőszigetelést, vakolatot, nyílászárókat, festést, hideg-meleg burkolatokat és szanitereket, összességében 25-35%-ot tesznek ki az építési költségekben.
Ebben a költségkeretben benne van:
A szakértő hangsúlyozta, hogy a tervezés minden részletére különös figyelmet kell fordítani. A szakemberhiány miatt célszerű több kivitelezőtől ajánlatot kérni, és minél előbb leszerződni. Érdemes szem előtt tartani, hogy a fővárosban a kivitelezési költségek akár 30-40 százalékkal is magasabbak lehetnek, mint egy kisebb vidéki településen.
A jelentősebb beruházásokért cserébe a fővárosi építkezések során általában olyan ingatlanok valósulnak meg, amelyek értéke magasabb, és sokkal nagyobb potenciállal rendelkeznek a hasznosításra és kiadásra.
Budapest agglomerációja egy sajátos helyzetet teremt az építési költségek világában. Itt bár az árak kedvezőbbek, mint a főváros szívében, mégis túllépnek az országos átlagon. A munkaerő és az építőanyagok költségei továbbra is érezhető hatással bírnak, azonban a kivitelezők díjai általában alacsonyabbak, mint a fővárosi tarifák. Ezzel együtt az agglomerációs területek vonzó alternatívát kínálnak az építkezni vágyók számára.
Juhász Attila, az Újház Zrt. és az ÉVOSZ Magyar Építőanyag-kereskedelmi Tagozat elnöke rámutatott, hogy az egyszerűbb építési megoldásokkal készült házak fajlagos költsége 600-650 ezer forint/m² között mozog, míg a korszerűbb, magasabb energiahatékonyságú ingatlanok esetében ez az összeg 700-750 ezer forint/m²-re emelkedik. Az igazán prémium kategóriás burkolatok és anyagok alkalmazása esetén azonban a költségek könnyedén túlléphetik ezt a határt. Érdemes megjegyezni, hogy ez az árkategória körülbelül 10-20%-kal alacsonyabb a fővárosi átlaghoz képest, így Budapest környékén 180-200 m²-es új családi ház építése is lehetséges hasonló műszaki tartalom mellett.
Az agglomerációs építkezések során a telkek általában közművesítettek, azonban ha mégis szükség van a közművek kiépítésére, akkor ennek költsége a teljes építési költségvetés körülbelül 3%-át képviselheti. Érdemes megjegyezni, hogy a nyugati agglomerációs területeken, mint például Budaörs vagy Törökbálint, a telekárak és a munkadíjak általában magasabb szinten mozognak. Ezzel szemben a keleti és északkeleti részeken, mint például Gyömrő vagy Veresegyház környékén, a kivitelezési költségek kedvezőbbek lehetnek.
A Budapesttől távolabb eső városokban és falvakban a kulcsrakész családi házak fajlagos építési költsége 2025 elején jelentős szórást mutat. Hátrányosabb helyzetű régiókban 450-500 ezer forint/m²-ből is kivitelezhető egy új otthon, míg a felkapott térségekben (például Győr-Moson-Sopron megyében vagy a Balaton környékén) magas műszaki tartalom mellett akár a fővárosi árszintet is elérhetik az árak.
Juhász Attila megállapítása szerint a vidéki területeken is egyértelműen látható, hogy a fajlagos költségek jelentősen függenek a választott műszaki szinttől. Egy prémium kategóriás, "AA" vagy "AA+" energetikai besorolású ingatlan építése 600-700 ezer forint/m² költséggel kalkulálható, amennyiben a kivitelezés színvonala magas. Ennek ellenére kijelenthető, hogy a vidéki régiókban 150 millió forint bőséges keretet biztosít egy családi ház létrehozására - sok helyen ebből akár 200-250 m² alapterület is megvalósítható, garázzsal együtt.
Az utóbbi évek tapasztalatai alapján a megrendelők, ha a költségvetés megengedi, gyakran nem a nagyobb alapterületet részesítik előnyben, hanem inkább a műszaki megoldások minőségét és innovációját helyezik előtérbe. Egy 150 milliós vidéki projekt keretein belül például megvalósítható egy 4-5 hálószobás, 2-3 fürdőszobás, körülbelül 200 m² alapterületű, kiemelkedő energiahatékonysággal rendelkező családi otthon. Ezt a házat ráadásul extra felszereltséggel is gazdagíthatjuk: minden helyiségben padlófűtés-hűtés, mennyezeti hűtés vagy fan-coil rendszer hőszivattyúval, gépi szellőztetés a folyamatos friss levegő biztosítása érdekében, valamint egy nagy teljesítményű napelemrendszer (például 10-15 kW) is helyet kaphat benne.
Juhász Attila rámutatott, hogy egy új családi ház négyzetméterárának megállapítása rendkívül bonyolult feladat. Az árakat nem csupán a földrajzi elhelyezkedés határozza meg, hanem az is, hogy mennyire gondosan választjuk ki és versenyeztetjük meg a generálkivitelezőket, valamint milyen műszaki és esztétikai megoldásokat preferálunk. Például egy kétszárnyú erkélyajtó és egy emelő-toló ajtó között nemcsak a funkcionalitásban, hanem az árban is jelentős eltérések lehetnek. Ugyanez érvényes a homlokzati szigetelésre (például 15 cm EPS vagy 20 cm kőzetgyapot), a fűtési rendszerre (kondenzációs kazán vagy hőszivattyú) és a burkolatokra is (5 000 Ft/m²-es padlólap szemben a 15 000 Ft/m²-es nagyméretű design kerámiával). A pontos négyzetméterár megadásához ezért elengedhetetlen, hogy az igények és a műszaki specifikációk részletesen kidolgozottak legyenek.
Az építőiparban napjainkban már enyhült a szakemberhiány, különösen a korábbi évekhez viszonyítva. A csökkenő állami, vállalati és magánerős megrendelések következtében sok kivitelező és szakipari vállalkozó szabad kapacitásokkal bír. Juhász Attila, az Újház Zrt. és az ÉVOSZ Magyar Építőanyag-kereskedelmi Tagozat elnöke rámutatott, hogy ennek következtében a szakemberek közötti verseny élesebbé vált, mint a 2020-as évek elején. Egyre több mester keresi aktívan a munkát, és képesek rövidebb határidővel vállalni projekteket, szemben a pandémia utáni építőipari fellendülés időszakával.
A szakemberpiac helyzete hamarosan jelentős átalakuláson mehet keresztül: az Otthon Start hitel várható újbóli megjelenése várhatóan felélénkíti a keresletet, ami gyorsan lekötheti a jelenlegi szabad kapacitásokat. A szakemberhiány fokozódása elsősorban a következő évben válhat szembetűnővé, mivel egy új lakóépület kivitelezése hosszadalmas, hónapokig tartó tervezési és előkészítési fázist igényel.
Kiemelkedően fontos tudni, hogy a megbízható és magas színvonalú munkát végző kivitelezők jelenleg is gyakran hónapokra előre elfoglaltak. Ezért Juhász Attila ajánlása világos: aki a közeljövőben szeretne új családi házat építeni, annak érdemes mihamarabb biztosítani a kivitelezői kapacitásokat.
Az Otthon Start program bevezetésével kapcsolatos fogyasztói attitűdök és elvárások feltérképezésére a Bankmonitor és a Pénzcentrum közös kutatást indít. Kérjük, hogy olvasóink aktívan vegyenek részt ebben a felmérésben! A kutatás célja, hogy megismerjük, kik terveznek hitelt igényelni, melyek azok a feltételek, amelyeket a legmeghatározóbbnak tartanak, valamint azt is, hogyan befolyásolja ez a program a vásárlási döntéseiket.
